Etenkin kuntien omistamissa rakennuksissa on paljon ongelmia.
Kiltisti sanottuna rakennuksiemme korjausvelka kasvaa jatkuvasti. Todellisuudessa kyse on yksinkertaisesti siitä, että rakennuksia ei ylläpidetä ja korjata riittävästi, eli suurin osa ajan myötä tarpeellisista korjauksista jätetään tekemättä. Kovin usein myös rakennuksissa ilmenevät selvät vauriotkin jätetään korjaamatta. Sopivin väliajoin teetään kyllä konsulteilla arvioita onko korjausvelka kasvanut vai pienentynyt. No, onhan toki hyvä tietää kiinteistökannan kokonaistilanne etenkin silloin, kun kiinteistöjä on paljon. Se ei kuitenkaan auta yksittäisten rakennusten (esim. koulujen) kohdalla, joissa ikkunat vuotavat vettä seinän sisään, vesirännit roiskivat pitkin seiniä, salaojat ovat tukossa tai puuttuvat kokonaan, maakosteus nousee sokkeliin ja kostuttaa seinän alaosaa, katto vuotaa sateella, lattioiden alustat ovat märkiä, ilmanvaihto toimii miten sattuu tai sitten on kovasti alipaineinen, jolloin rakenteissa olevat hajut puskevat sisälle ym.
Käsittelen tässä esimerkinomaisesti erästä koulurakennusta, jonka kuntotutkimustulokset esiteltiin lehdistössä vuoden 2018 aikana. Koulu on rakennettu vuonna 1954, joten sen ikä on 65 vuotta. Mukavasti alkaa olla ihmisen eläkeiässä. Tämän ikäiseen rakennukseen on varmasti tehty vuosikymmenten aikana kaikenlaista kunnostusta, korjausta ja muutostakin. Olen alla olevaan taulukkoon ottanut rakennuksen kuntotutkimuksessa havaittuja asioita ja pohtinut ovatko ne normaaleja, vai johtuvatko ne jostain muusta, esimerkiksi laiminlyödystä ylläpidosta ja korjauksesta. Samankuntoisia rakennuksia Suomesta löytyy lukuisa määrä.
| Kuntotutkimushavainto | Mitä kiinteistöstä vastaavan olisi pitänyt tehdä, jotta ongelmaa ei olisi tullutkaan, tai se olisi saatu hallintaan |
| Salaojat ovat huonokutoiset, tai ne puuttuvat kokonaan. | Rakennus olisi pitänyt salaojittaa jo aiemmin ja huonokuntoiset salaojat korjata tai uusia. Ei näissä asioissa vetkuttelu auta. |
| Kosteus on päässyt perustuksiin ja maanvastaisiin seiniin. | Tämä ongelma on ilman muuta havaittu jo aiemmin ylläpidossa. Ongelma olisi tullut korjata. |
| Kellarin maanvastaisissa seinärakenteissa (villaeristeissä) ja alapohjarakenteissa sekä kellarin lattiamatoissa todettiin kosteusvaurioita. | Näistäkin vaurioista ainakin osa on huomattu jo aiemmin. Korjauksia olisi pitänyt tehdä suunnitellusti vuosien mittaan. |
| Edellisistä johtuu hajuhaittoja kellaritiloissa ja hajut leviävät rakenteiden epätiiviyskohtien kautta myös muihin kerroksiin. | Tilapäisenä ensiapuna olisi voitu tiivistää rakenteita, ennen kunnollista korjausta. Toki peli menetettiin siinä vaiheessa, kun rakenteet on päästetty kostumaan eikä korjaustoimia ole käynnistetty riittävän ajoissa. |
| Ulkoseinissä havaittiin laajoja villaeristeen kosteusvaurioita, joiden syyksi epäiltiin ikkunoiden ja ikkunapeltien puutteellista vesitiivistystä ja rakenteiden puutteellista tuuletusta. | Ikkunapielien tiiviys olisi pitänyt korjata heti, kun puutteet havaitaan. Samoin ikkunapeltien toiminnan tarkastus kuulu normaaliin rakennuksen ylläpitoon ja ongelmat tulee korjata heti kun ne havaitaan.
Rakenteiden tuuletuksen toimivuus kuuluu myös ylläpitoon ja ongelmien korjaus, jos puutteita havaitaan. Tiiliseinissä on oltava tuuletusraot niin sokkelin päällä kuin myös ikkunarakenteiden kohdalla. |
| Yläpohjarakenteissa on puutteellinen tuuletus, minkä vuoksi kosteuden kuivuminen on heikentynyt. | Ylläpidossa tulee tarkistaa aika ajoin yläpohjan toimivuus ja kun kosteutta havaitaan pitää kunnostustoimet aloittaa välittömästä. Toki on ensin selvitettävä mistä kosteus johtuu, mutta tässä tapauksessa kyse ei ole mistään ihmeellisestä asiasta. Selvä laiminlyönti. |
| Yläpohjan höyrynsulussa on vuotokohtia. | Yläpojan tuuletustilan kostumisen yhtenä syynä on ilmeisesti juuri höyrynsulun heikkous. Sen korjaaminen olisi ollut hieman suurempi operaatio, mutta se olisi pitänyt tehdä heti, kun ongelmat havaittiin. |
| Kattoikkunan kohdalla on jälkiä vesivuodoista. | Ylläpidossa tulee havaita ja korjata tällaiset viat lennossa. Ei niitä pidä jättää roikkumaan vuosikausiksi. |
| Puurakenteisten välipohjien purueristeissä on viitteitä kosteusvaurioista. | Kerroksissa tapahtunut jotain, mikä ylläpidossa olisi tullut havaita. Syynä voisi olla vaikkapa runsaasti käytetty siivousvesi, tai mahdollisista vesipisteistä kulkeutunut kosteus. Ulkoseinien vierustoilla kostuminen voisi aiheutua sadevesistä tai kosteuden tiivistymisestä rakenteisiin. Tätä ylläpidossa on toki vaikea havaita. |
| Betonisten välipohjarakenteiden toja-eristeistä havaittiin mikrobeja, jotka viittaavat kosteusvaurioon. | Ks. edellä.
Tojalevyn (lastuvillalevy) vaurioituminen vaatii kosteutta, joten jostain sitä on materiaaliin päässyt. |
| Lattiarakenteet eivät ole tiiviitä, joten epäpuhtaudet ja hajut voivat kulkeutua sisätiloihin. | Tilapäisenä ensiapukorjauksena rakenteiden tiivistys.
Peli on toki taas menetetty, kun rakenteet ovat päässeet kostumaan. Ylläpidon laiminlyönti. |
| Ilmanvaihtokanavissa havaittiin epäpuhtauksia, jotka ovat peräisin ulkoilmasta. Muutoin ilmanvaihdossa ei havaittu merkittäviä puutteita. | Ilmanvaihtokanavat olisi tullut puhdistaa aika ajoin. Kyse on normaalista ylläpidosta (kunnossapidosta). |
Tässä tapauksessa kunta miettii, mitä rakennukselle tehdään. Aluksi pyritään varmistamaan, että kellarista ei tule epäpuhtauksia sisäilmaan, jolloin tiloja voidaan käyttää. Päättäjien mielestä ei ole mitään syytä paniikkiin, sillä tiloista ei ole välitöntä vaaraa oppilaille tai henkilökunnalle.
Tehdyssä kuntotutkimuksessa esitetään tärkeinä korjattavina kohteina salaojituksen uusimista, sadevesien ohjauksen parantamista, alapohjan ja maanvastaisten seinien kosteusvaurion korjaamista, alapohjan tiivistimistä, ulkoseinien tiivistämistä ja kosteusteknistä parantamista, yläpohjan tuuletuksen parantamista ja sisäpuolen tiivistämistä. Lisäksi välipohjien kosteusvauriot esitetään korjattavaksi ja ilmanvaihtojärjestelmä puhdistettavaksi ja säädettäväksi.
Rakennuksesta voisi hyvällä syyllä todeta, että suurin osa nyt havaituista ongelmista olisi jäänyt syntymättä, jos rakennuksen ylläpidosta olisi huolehdittu asianmukaisesti edellisten vuosikymmenten aikana. Jotenkin on pinttynyt sellainen yleinen käsitys, että rakennukset eivät tarvitse systemaattista ylläpitoa. Niiden annetaan olla omillaan kymmeniä vuosia ja sen jälkeen tehdään kuntoarvioita ja -tutkimuksia ja tulosten perusteella julistetaan, että rakennuksessa on monenlaisia vaurioita ja virheitä, joiden seurauksena sisäilma on kelvotonta. Todellisena syynä ongelmiin on kuitenkin laiminlyöty ylläpito, mikä taas on likimain täysin kiinteistöistä vastaavien aikaansaannosta. Tosin tässä vaiheessa tulee mukaan kuvaan myös poliittinen päätöksenteko. Päättäjien tulisi ymmärtää, että rakennusten ylläpitoon tulisi kohdistaa riittävästä rahaa, koska ilman sitä ei paraskaan virkamies kykene toimimaan. Rakennusten ylläpidosta on helppo leikata (säästää), koska rakennukset eivät valita. Tässä säästämisessä lopputuloksena tosin on, että rakennusten käyttäjät alkavat lopulta valittaa, ja siitä se metakka vasta syntyykin. Yleensä myös rahanmeno kasvaa holtittomasti, kun akuutteja ongelmia yritetään hoitaa kuntoon pikaisella aikataululla.
Vuoden 2019 keväällä tässä tapauksessa kunta päätyi selvittelyjen jälkeen purkavaan ratkaisuun: koulurakennus puretaan pois ja rakennetaan uusi koulu. Ratkaisu on todennäköisesti aivan oikea, sillä noin monivaurioisen vanhan rakennuksen korjaaminen turvalliseksi olisi varsin epävarmaa.
Viimeistään nyt olisi maassamme aika laittaa asiat kuntoon ainakin koulurakennusten osalta ja keskittyä rakennusten ylläpitoon ja ennen kaikkea havaittujen ongelmien ja vaurioiden välittömään korjaamiseen. Rakennukset kannattaisi katsastaa vaikkapa vuosittain osaavien asiantuntijoiden toimesta ja havaintojen perusteella tarttua tomerasti toimiin, joilla voidaan jo ennakolta estää tulevat ongelmat. Rahakysymyshän tämä ei ole, jos vastapainoksi asetetaan sisäilmaongelmista aiheutuvat kustannukset ja häiriöt itse opetustoimeen: sekaannus koulutyössä, väistötilat, muuttokustannukset, terveysongelmat, koululakot, vanhempien ajankäyttö ongelmien esiin nostamisessa ja lopulta uusien tilojen rakentaminen .
Kiinteistön kunnonhallinnan käsitteitä
Kiinteistö- rakentamisalan keskeinen sanasto. Sanastokeskus TSK. Helsinki 2016
http://www.tsk.fi/tsk/fi/kiinteist%C3%B6_ja_rakentamisalan_keskeinen_sanasto-1013.html
Muistutuksena esitän tässä vielä muutaman kunnonhallinnan käsitteen, jotka kertovat millaisia toimia kiinteistöissä pitäisi tehdä.
Kiinteistön ylläpito se osa kiinteistönpitoa, johon kuuluvien toimintojen tarkoituksena on kiinteistön kunnon, arvon, käytettävyyden ja koettavuuden säilyttäminen
Kiinteistönhoito kiinteistön ylläpitoon kuuluva säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteistössä halutut olot. Kiinteistönhoito on luonteeltaan toistuvaa toimintaa, jossa samat tehtävät toistuvat viikosta, kuukaudesta ja vuodenajasta toiseen. Kiinteistönhoitoon kuuluu esimerkiksi siivous, jätehuolto, ulkoalueiden hoito ja kiinteistön kunnon seuranta.
Kunnossapito on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään korjaamalla tai uusimalla kuluneet ja vialliset osat ilman, että kohteen laatutaso olennaisesti muuttuu. Kunnossapidon tavoite on säilyttää kohde suunnilleen senlaatuisena, kuin se oli alun perin valmistuessaan. Kohde ei kuitenkaan välttämättä pysy alkuperäisen kaltaisena, koska yleensä on tarkoituksenmukaista käyttää uudempia teknisiä ratkaisuja ja ottaa huomioon tarpeita, joita uudisrakentamisen yhteydessä ei vielä tunnettu. Kunnossapidolla voidaan saavuttaa kohteen oletettu tekninen käyttöikä, mutta se ei estä kohteen normaalia vanhenemista. Kunnossapitoa voidaan tehdä hankemuotoisesti (vrt. peruskorjaus) tai esimerkiksi säännöllisten vuosikorjauksien avulla. Kunnossapidossa tehdään kunnostustoimenpiteitä, joilla kohde saatetaan käytön tai käytössä säilymisen kannalta riittävään kuntoon.
Korjausrakentaminen (mieluummin kuin rakennussaneeraus). Rakentaminen, joka muuttaa aiemmin rakennettua kohdetta toivottuun suuntaan. Korjausrakentamista voidaan tehdä erillisenä projektina tai vuosikorjaustyyppisesti ilman erillistä hanketta. Korjausrakentamisen tavoitteena voi olla esimerkiksi kohteen parempi soveltuvuus tarkoitukseensa (perusparannus), kulttuuriarvojen säilyttäminen tai palauttaminen (entisöinti) tai kohteen käyttötarkoituksen muuttaminen (muutosrakentaminen). Usein samalla hankkeella on monia tavoitteita.
Rakennustarkkailija 